房地産一直以來都是熱門話題之一。今年正值香港回歸20周年,近年來,香港房企随着當地經濟的發展不斷升級,與回歸之初不可同日而語。就讓我們回顧一下,在這20年裡,房地産模式經曆了怎樣的變遷,我們從中得到哪些啟示。
過去房地産開發企業,主要都是開發住宅,現在則細分出了住宅不動産、商業不動産、房地産投資……而各個細分領域内的企業模式也在不斷演變。
拿商用不動産領域來說,部分中國房企已經進入了一種新模式——以售養租,賣掉一部分,然後留下一部分用于出租,以租帶動資金回流。再加上銀行業的支持,出租經營到一定階段,用經營型貸款把錢再拿回來。
這是當年香港房企做過的事情。一開始它們也是隻做住宅,後來随着香港的發展,它們開始把住宅和商用進行配合,發展到了“社區性商業”階段。商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主,和住宅關系很密切,所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅,來支撐商用發展。
但是這種模式也隻是過渡性的。随着我們經濟的發展和土地制度、市場的變化,人均GDP(國内生産總值)到達1.5萬美元之後,這個模式就會放慢速度,甚至停下來,然後進入下一個模式:輕資産模式。
舉個例子,一個輕資産模式做得很好的企業,2/3的資産都是管理資産,它們提供1/3的淨利潤。而剩下1/3的直接投資資産則提供了2/3的淨利潤。它有十幾隻基金,有縱向、也有橫向的投資。通過基金、資本市場、自身産業三者的精妙配合,最終獲得超高的資本回報率——是在亞洲上市的大型房産公司當中最高的。
輕資産模式其實更像是“美國模式”的亞洲版。在美國,企業不是用自己的錢買地,它們會在和政府洽談之後,成立一個基金去買地,企業作為收費開發商來經營這塊地。現在美國企業到中國開發項目,仍然采取這個模式。